快看,《福建省物业管理条例》元旦起施行!
栏目:行业动态 发布时间:2018-10-09

2018年9月30日,省十三届人大常委会第六次会议表决通过《福建省物业管理条例》,该条例是根据近年来物业管理过程中出现的新矛盾、新问题,对2007年施行的我省物业管理条例的修订。条例2016年由省人大常委会牵头组织起草,历时3年,通过各方座谈、调研走访、专家论证、问卷调查、公开征求意见等多种方式,集民智纳民意,对物业管理的一些制度进行既符合实际又有大胆创新的设计和安排,切实提高了立法质量。9月30日,省十三届人大常委会第六次会议表决通过《福建省物业管理条例》,于2019年1月1日起施行。



新修订《福建省物业管理条例》七大亮点


《福建省物业管理条例》的施行,将关系到千家万户。对于解决物业管理中的:小区公共区域广告收入如何分配?业主拖缴、不缴物业费,物业如何维权?物业费调不调价,谁说了算……等大众关切的问题具有重要意义。下面,我们就其中几个亮点,进行梳理。



1、业主不缴物业费或被作为失信行为记入个人征信系统

小区业主不缴物业费,作为服务方的物业公司往往也有无苦难言。业主不缴物业费如何解决?新修订的《福建省物业管理条例》规定,对于催缴、公告后仍不缴纳物业费的,物业公司可以提起诉讼。对于拒不履行人民法院生效判决的,将被作为失信行为记入个人征信系统。不过新修订的《福建省物业管理条例》同时也规定,物业应当将服务内容、收费项目标准等在小区公示,接受业主监督。


法条链接:

《福建省物业管理条例》第四十七条 物业服务企业应当在物业管理区域内醒目位置公示服务内容、服务事项、服务标准、收费项目、计费方式收费标准、公共部位经营收益情况、公共水电分摊情况、电梯维修保养检验费用等有关事项,并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主,接受业主监督。

第四十八条 对经两次催缴仍不交纳物业服务费的业主,业主委员会、临时物业管理委员会或者物业服务企业可以在物业管理区域内将欠费情况在醒目位置予以公告,并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。经公告仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。

第八十一条 违反本条例第四十七条、第四十九条第四款规定,物业服务企业未按照规定进行公布、公示的,由县级以上地方人民政府物业管理主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上三万元以下罚款。

第八十四条 业主违反本条例规定,无正当理由拒不交纳物业服务费,且拒不履行经人民法院司法确认的调解协议,或者拒不履行人民法院生效判决的,作为失信行为记入个人征信系统。



2、参加业委会选举

我省物业小区成立业主大会和业主委员会的比例较低。实践中,业主大会召开难,业主委员会成立难的情况较为普遍。有的地方投资性住宅较多,很多房屋空置或无法交房,入住率低;有的地方业主参与热情不高,开发商配合不积极。鉴于上位法对召开首次业主大会的条件未作明确规定,为解决现实矛盾,条例降低了申请召开首次业主大会的“门槛”,明确规定十个以上的业主也可以向所在地的乡(镇)政府或街道办事处提出书面申请,筹备召开业主大会首次会议。

针对目前公共租赁房承租人数量逐年增长,其居住年限长,在物业管理中的相关权利不宜简单和其他中短期承租人等同,条例还赋予其准业主地位,规定公共租赁房承租人可以根据租赁合同的约定,代行部分业主权利。这在全国省级地方立法属于首创。

此外,一些业主的直系亲属同样是小区住户,对小区公共事务管理比较热心,但由于其并非产权证记载的业主,参加业委会选举往往不被认可,新修订的《福建省物业管理条例》对此进行适当放宽,规定业主可以通过书面形式,委托父母、配偶代行业主权利。

法条链接:

《福建省物业管理条例》第二十一条 业主委员会委员应当符合下列条件:

具有业主身份。业主身份的认定以房屋产权证或者不动产权证书记载的权利人为准;尚未领取产权证的,以房屋销(预)售合同及合同备案证明记载的购房人为准。业主可以通过书面形式,委托父母、配偶或者成年子女在委托期间代其行使全部或者部分业主权利;



3、物业费调整有明确限定


小区物业费交多少谁来定?为防止物业服务企业擅自调整收费标准,新修订的《福建省物业管理条例》对物业服务费的调整进行明确规范。规定物业服务费实行市场调节价。因政府指导价调整物业费的,应当在政府指导价变动范围内,并且应经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。


法条链接:

《福建省物业管理条例》第四十六条

商品房的物业服务收费,实行市场调节价,并遵循合理、公开、收费标准与服务质量相适应的原则,采取酬金制、包干制等方式收取。按照国家和本省的有关规定实行政府指导价的除外。

因政府指导价变动需要调整物业服务费标准的,物业服务企业应当在政府指导价变动范围内作相应调整;因服务成本变化需要调整物业服务费标准的,应当经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

物业服务收费实行政府指导价的,县(市、区)人民政府价格主管部门应当会同物业管理主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。实行市场调节价的,物业管理行业协会可以根据本行政区域经济发展水平和成本变动情况,定期发布各类物业服务项目、服务标准及参考价格。



4、小区公共区域的广告收

小区共有部分经营收益不透明、不公开是物业纠纷中,业主诟病物业的一大理由。在小区公共区域投放广告,是否应经过业主同意?这部分营收应该如何使用?

新修订的《福建省物业管理条例》规定,业主共用部位产生的公共收益归全体业主所有,可用于抵扣业主的物业管理费用,物业可以扣除不超过公共收益30%的经营管理费用。另外,公共收益收入及使用情况应至少每季度向业主公布一次。


法条链接:

《福建省物业管理条例》第六十三条 物业服务企业利用物业管理区域内属于业主共用部位、共用设施设备所产生的公共收益归全体业主所有。

前期物业服务期间,物业管理区域内公共收益在扣除物业服务企业的经营管理费用后,应当存入专项维修资金专户。经营管理费用支出不得超过公共收益的百分之三十。

业主大会成立后,可以将物业共用部位、共用设施设备委托物业服务企业进行经营管理。取得的公共收益按照前款规定扣除物业服务企业的经营管理费用后,存入业主大会或者业主委员会专用帐户,经业主大会决定,可以用于抵扣业主的物业管理费用以及业主大会决定的其他事项支出。

公共收益收入及使用情况,应当至少每季度在物业管理区域内醒目位置公布一次,并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。





5、小区遛狗,要给狗栓绳、戴嘴套


犬只伤人事件时有发生,《条例》对业主饲养犬只的行为规范进行明确。

  《条例》规定:业主、物业使用人饲养犬只的,不得干扰他人正常生活,不得破坏环境卫生和公共设施;携犬出户时,应当束犬链牵引,携大型犬出户时,还应当为大型犬配戴嘴套。违反该规定的行为,将按《中华人民共和国治安处罚法》的规定予以处罚。

  《条例》对业主和物业的禁止行为作了具体规定,并明确相关法律责任。比如侵占物业管理区域内的公共场地、共用部位、共用设施设备的行为,将对个人处一千元以上五千元以下罚款,对单位处五万元以上十万元以下罚款;损坏物业管理区域内的公共场地、共用部位、共用设施设备的行为,将对个人处二千元以上一万元以下罚款,对单位处五万元以上二十万元以下罚款。


法条链接:

《福建省物业管理条例》第八十三条 违反本条例第五十条第二款规定,业主、物业使用人饲养犬只干扰他人正常生活,破坏环境卫生和公共设施,或者携犬出户时未束犬链牵引、未为大型犬配戴嘴套的,依照《中华人民共和国治安处罚法》等法律、法规的规定予以处罚。

第五十条 业主、物业使用人饲养犬只的,不得干扰他人正常生活,不得破坏环境卫生和公共设施;携犬出户时,应当束犬链牵引,携大型犬出户时,还应当为大型犬配戴嘴套。



6、专项维修资金申请

专项维修资金申请使用过程繁琐,办理周期长,在物业管理区域内发生紧急情况下,物业共用部位、共用设施设备往往无法得到及时维修、更新、改造,严重影响了业主的日常生活和工作。如何才能保证专项维修资金紧急使用既安全又高效?为此,新修订《福建省物业管理条例》规定了十种紧急情况,条例明确了在共有用房及共用部位屋顶、外墙出现严重渗漏,电梯出现安全隐患等九种紧急情况下使用专项维修资金的审核程序,规定代管单位自收到申请之日起五个工作日内完成审核;经审核符合拨付要求的,代管单位应当及时向专项维修资金专户管理银行发出划转专项维修资金的通知;逾期不审核的,视为同意,并规定了业主大会可以在管理规约中规定,在专项维修资金中抽取一定比例设立紧急情况小额专项维修资金专户,物业服务企业应当将紧急情况下专项维修资金申请、使用情况,在物业管理区域内醒目位置公告,并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。


法条链接:

《福建省物业管理条例》第六十条 发生以下危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时,物业服务企业应当及时通知业主委员会、临时物业管理委员会或者相关业主,并立即组织维修、更新或者采取应急防范措施:

(一)共有用房及共用部位屋顶、外墙出现严重渗漏;

(二)电梯出现安全隐患或者出现故障无法正常运行;

(三)高层住宅水泵等二次供水设施出现故障,不能正常供水;

(四)建筑立面瓷砖等外墙装饰层发生脱落或者存在脱落危险;

(五)共用给排水、供用电设施设备不能正常使用,依照法律、法规由供水供电企业负责维护的除外;

(六)消防、安防等建筑智能化系统出现故障,不能正常使用

(七)因台风、洪水等自然原因造成物业共用部位、共用设施设备损坏;

(八)根据公安、消防、人民防空、气象、特种设备、物业管理等主管部门限期整改要求,需对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造;

(九)物业共用部位、共用设施设备存在其他安全隐患,需对物业共用部位、共用设施设备进行定期检测、检验、维修、更新、改造;

(十)其他危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况。




7、小区车位要先满足业主需要

小区停车难现象普遍。有些建设单位为了利益,将车位出售给小区外的单位和个人时有发生,这进一步加剧了小区业主停车难的状况。新修订的《福建省物业管理条例》对小区停车问题进行了规定:针对此现象,《条例》也明确,小区车位应当首先满足业主需要,不得出售给小区以外的单位和个人,业主要承租的,不得只售不租。


法条链接:

《福建省物业管理条例》第六十四条 物业管理区域规划设置的机动车车位(库)应当首先满足业主需要。建设单位不得将物业管理区域内规划的车位(库)出售给本区域以外的单位或者个人。业主要求承租尚未处置的规划车位(库)的,建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。


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