小区物业管理对策与建议

精细服务内容。坚持市场化方向，进一步完善物业服务收费市场机制，按照“按质论价、质价相符”的原则，积极推广分层级的“菜单式”物业服务和收费体系，引导业委会和物业服务企业协商确定“三星”及以上的高品质物业服务和收费标准。鼓励物业管理企业针对不同类型的住宅小区，探索多种物业收费和服务模式。研究和尝试业委会确定基本服务、业主选择附加服务的方式，增强业主的自主性和权利意识。

 

　　优化监管方式。加大对物业管理企业分层级服务质量的管理力度，细化各层级物业服务应具备的条件，对服务内容、人员配置、物业项目、管理制度、费用支出等提出量化审核标准，加强日常专项检查。健全物业管理企业和服务项目考核机制，增加小区居民和社区在评估考核中的话语权，通过第三方评价、专家评价、居民自评、政府检查等考核方式，打造公开、客观、专业的物业服务市场评估机制。

 

　　完善引导机制。行业主管部门要优化对物业管理企业违规行为的预防、发现、处置流程，把事后处理前置到事前、事中预防，加大对物业管理企业诚信信息和服务水准的公开力度。要着手研究物业管理企业资质评定取消以后的有效制约手段，将日常及抽查监管、投诉受理、业主满意等情况作为确定企业收费档次、进行政府补贴和参与招投标的主要依据，以激发物业管理企业改善服务、提升水平。

 

 

　　强化政府管控。要一步细化各相关部门和镇（街道）在住宅小区管理中的具体职责，并提高其在年度工作目标考核中的比重，避免政府在住宅小区管理中的缺位。对一些法律无明文规定但经常性出现的问题以及跨部门、跨领域的综合性问题，要研究制定多部门联合快速处理的办法和机制。住建部门要积极探索政府购买第三方监管方式，综合行政执法部门要从目前以街面为主向住宅小区拓展，以提高问题的发现率和解决率。要将问题的处置权最大限度向镇（街道）下放，完善和建立电话、微信等便捷的投诉举报受理平台，实现从小区管理问题发现受理到处置解决的镇（街道）基层自循环、微循环机制。

 

　　提升自治效能。加强居委会在社区自治管理中的牵头作用，明确其对业主大会和业委会组建、换届、日常运作的指导、服务和监督职责，强化其对小区纠纷处理的调解作用和对执法处理的配合作用。在社区居委会组成人员中，要吸纳各小区业委会负责人参加，实行居（村）委会和业委会人员双向兼职，增强居委会与业委会的紧密度，提高沟通协调效率。探索建立在职业主党员双重组织生活制度，鼓励引导在职业主党员发挥党员先锋模范作用，积极参与小区公共事务管理。

 

　　引导业主自律。要推动符合业委会成立条件的住宅小区抓紧召开业主大会，成立业委会；对尚无条件召开业主大会和成立业委会的，建议镇（街道）牵头、居（村）委会加强指导，帮助业主加强自我管理。要明确业委会的社会和法律地位，将业委会纳入社会组织范畴加以管理、规范和引导。要完善和修订住宅小区管理、业主大会、业委会等相应规约的示范文本，并将影响房屋正常使用和公共安全的行为列入禁止性范围。要进一步积极引导业主大会、业委会依照示范文本，修订本住宅小区相关管理公约和议事规则，规范业主物业使用行为，明确违约行为的处置方式和相应责任，制止违法行为影响进一步扩大。

 

 

　　专项维修资金问题。要按照“业主出资为主、政府补贴为辅”的原则，解决商品住宅专项维修资金问题。对部分商品住宅小区专项维修资金应交未交问题，由相关部门负责追缴。同时，研究建立专项维修资金日常续筹机制，出台相关办法，指导全区面上住宅专项维修资金续筹工作，明确住宅专项维修资金再次筹集的相关情形，并研究对拒交专项维修资金业主的制约机制，鼓励在收取物业服务费的同时予以代收。要根据实际操作可行性，务实性地研究改进专项维修资金申请、使用程序和办法。

 

　　“停车难”问题。要制定实施缓解住宅小区“停车难”专项计划，鼓励住宅小区利用闲置地块、绿地的地下空间新建停车场（库），研究制定相关指导意见，鼓励有条件的住宅小区与周边共享停车资源、实施错时停车，研究设立停车设施建设专项资金，制定住宅小区停车设施建设和管理办法，对有关住宅小区车位规划建设、产权登记、交易、收费管理、住宅小区停车管理规约等一系列重要事项加以明确。

 

　　老旧电梯、消防设施和积水点问题。要对接电梯安全评估结论，研究明确修理改造更新的资金筹集原则和渠道，制定推进住宅小区老旧电梯修理、改造、更新工作的实施意见，同时要建立健全住宅小区电梯使用安全管理、维护保养、安全评估、修理改造更新的长效机制。要开展住宅小区消防安全整治，重点改造、更新住宅小区老旧消防设施，整治住宅建筑消防通道堵塞、楼道堆物、消防设施缺损等问题。对于物业管理区域内的排水管道等设施不完善的老旧小区，由镇（街道）牵头督促，业委会委托物业管理企业使用专项维修资金实施改造，区政府予以适当支持。

 

　　“违建”和“群租”问题。要继续完善违法建设和破坏房屋承重结构、擅自改变房屋使用性质、“群租”等影响房屋使用安全行为的发现、报告、劝阻、处置机制，落实管理主体相应责任、建立处置工作规范，有效整合法律、行政、社会和社区规范等资源，整治和消除一批群众反映强烈、引发重复信访的违法违规使用房屋的行为。依托物业管理企业和社会专业机构开展住宅小区闲置住房的代理经租，通过增加公共租赁住房供应保障，从源头上遏制“群租”现象的蔓延。